LTV와 DTI란? - 8.2 부동산대책의 금융규제

매번 정권이 바뀔때마다 집을 구매하려는 생각이 있는 분들이라면 부동산 정책에 예민해 질 것입니다. 집을 매매하려는 계획이 없어도 이미 집을 소유하고 있는 경우도 매번 바뀌는 정책에 은근히 신경쓰이고 걱정이 될 수 밖에 없겠지요. 이번에도 새로운 정부가 출범하고 8.2 부동산대책이 발표된 이후 많은 뉴스가 쏟아져 나오고 이슈가 되고 있습니다. 아무래도 한국의 경제적 특성상 부동산은 늘 가장 예민한 문제일 수 밖에 없는 듯 합니다. 

부동산 관련 뉴스들을 보다보면, 그리고 부동산 매매를 위해 대출을 알아보다보면 접할 수 있는 용어들이 있습니다. 바로 LTV와 DTI 입니다. 금번 8.2 부동산대책에서도 가장 이슈가 되고 있는 부분 중 하나가 LTV와 DTI 를 40%로 낮췄다는데 있습니다.

집값이 워낙 비싸다보니, 특히 서울 집값은 전세 가격만 해도 만만치 않죠. 이미 매매가 아닌 전세금을 마련하기 위해서도 엄청난 금액의 대출을 받아야 하는 현실입니다.  그렇기 때문에 높은 집값을 자비로 100% 충당하기가 쉽지 않아 대출을 받아 주택을 매매하는 경우가 많습니다. 

이와 같은 현상을 우려한 정부는 과도한 대출과 가계부채가 늘어나는 것을 조율하기 위해 대출의 상한선을 정해둡니다. LTV와 DTI 는 바로 이러한 상황에서 많이 쓰이는 부동산 대출관련 용어입니다. LTV와 DTI 란 무엇일까요?

LTV란?

LTV는 Loan to Value 의 약자입니다. 주택담보대출비율이라고 합니다. 주택을 담보로 하여 대출을 받을때 빌릴 수 있는 돈의 비율을 의미 합니다. 예를들어 간단히 설명하기 위해 매매가가 10억짜리 주택이 있는데 LTV 가 40%라면 해당 주택을 담보로 4억까지 대출 받을 수 있는 것입니다. 따라서 LTV 비율이 낮아지는 것은 그만큼 빌릴 수 있는 돈이 적어진다는 이야기이고 이렇게 되면 부동산 시장에 풀리는 돈이 적어지게 되므로 투기를 막게 될 수 있을 것입니다. 

DTI란?

DTI는 Debt to Income 의 약자입니다. 총부채상환비율이라고도 합니다. DTI는 LTV와 달리 개인의 소득에 따라 대출가능금액이 결정이 됩니다. 총부채상환비율은 전체 소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 뜻합니다. 예를들어 연간소득이 4천만원이고 DTI 가 50%라면 연간예상원리금은 2천만원이 초과되지 않는 선으로 대출금액이 정해집니다. DTI는 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율이기 때문에 대출 기간이 길어질수록 대출금액도 올라가게 됩니다. 

8.2 부동산대책의 금융규제

금번 8.2 부동산대책에서느 금융규제가 역대급이라는 말들이 있습니다. 실제로 LTV와 DTI의 비율이 크게 낮아져 시장에 영향을 주고 투기열기가 완화될 것이라는 전망들이 많습니다. 새로운 정부 이후 서울을 중심으로 집값이 상승하기 시작했었고 그때마다 뉴스에서 현정부는 투기세력들을 향해 경고의 메세지를 보내곤 했었습니다. 금번 규제와 대책은 확실히 이전 정부의 부동산대책들과 비교해서 강력한 것 같습니다. 

이번 부동산대책에서 금융규제 부분만 살펴보면 투기과열지구, 투기지역에 LTV와 DTI를 40%로 제한한다고 합니다. 이번 대책발표이후 실제로 주택을 구매하려고 계획하고 있었던 많은 분들이 집을 구매하기가 더 어려워 진 것 아니냐, 실수요자들을 배려하지 않은 정책이라는 우려가 많습니다. 이에 정부는 서민과 실수요자를 보호하는 방안으로 이들에게는 10%를 가산해 주겠다고 발표했습니다. 그렇다면 서민과 실수요자의 조건은 무엇일까요?  

《서민, 실수요자 조건》

- 무주택가구

- 주택 가격 6억 이하

- 부부합산 연소득 7천만원 이하 (생애 최초 구입시 8천만원 이하)

정권이 교체될때마다 부동산 가격에 대한 예측과 걱정들이 쏟아져 나옵니다. 그동안 지배적이었던 예측이 인구절벽, 1인가구 증가, 버블 등으로 인해 집값이 계속 하락할 것이라는 의견들이 많았습니다. 하지만 한편으로는 아주 오래전부터 전세로 거주중이던 집이 현재는 가격이 올라 지금의 전세가가 이전의 매매가를 훌쩍 넘어가고 있다는 지역도 있습니다. 

집값이 내릴까봐 적당한 타이밍을 기다리느라 집을 구매하지 못하고 집값이 오르게 되면 자금 부족으로 또 집을 구매하지 못했다는 이야기를 자주 접합니다. 

개인이나 가족이 무주택자인 경우, 적절한 금액과 적절한 위치에 마음에 드는 집이 있다라면 향후 집값에 대해 걱정하느라 내집 마련할 기회를 잃는 것 보다는 오랫동안 살겠다는 생각으로 구매하는 것도 좋지 않을까 생각합니다. 

개인적으로는 매번 계약때문에, 이사 때문에, 내 집이 아니라서 겪게 되는 각종 스트레스와 비용을 생각한다면 마음편히 지낼 수 있는 주거공간을 기회가 될 때 마련하는 것이 어떨까 싶습니다. 주거에 대한 많은 문제들이 안정적으로 변하게 된다면 경제적,심리적으로 엄청난 혜택과 안정을 줄 수 있다고 생각하기 때문입니다.